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土地に設定されている建築条件付きとは?
建築条件付きの土地とは?

建築条件付きの土地とは、指定された施工会社が建築することを条件に売買される土地のこと。このような土地の場合、土地を購入してから3ヶ月以内に、指定されたハウスメーカーや工務店と建築請負契約を結ばなくてはならない。条件の有無を決めているのは土地の販売者(売主)であり、土地の販売者は自社、あるいはその系列会社を指定するケースが多い。

建築条件付きの土地のメリット

建築条件付きの土地のメリットは、既に間取りが決まっている建売住宅と比較して、間取りやプランの自由度が高いことが挙げられる。また、施工業者がすでに決まっているというのも利点。土地の購入から建物の設計、建設までがスムーズに進むので、段取りに悩む心配がなく、土地の購入と建物の購入がセットになるので、価格も割安になる傾向がある。

建築条件付きの土地のデメリット

建築条件付きの土地のデメリットは、いくら自由度が高いと言っても、当然、建築基準法や都市計画法の制約を受ける。容積率や建ぺい率によっては希望通りの家が建てられない可能性はあるが、この点は注文住宅であろうが同じである。法令以外で、施工業者が決めたルールが存在している場合も少なくない。業者のルールによっては、「期待していたほど自由に設計できなかった」という話はよく聞かれる。どの程度まで希望が叶えられるのか、きちんと確認したうえで購入する必要がある。

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土地にかかる固定資産税・都市計画税とは?
固定資産税とは?

固定資産税とは、土地や建物の所有者に課せられる税金。毎年1月1日時点における固定資産税課税台帳に記載されている所有者が課税対象者となり、税率は各市町村によって異なってくるものの、一般的には「固定資産税評価額×1.4%」で求めることができる。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のこと。市町村では、土地や家屋について「固定資産課税台帳」に課税価格などを登録している。固定資産税評価額は3年毎に見直され、最終的な評価額を決定するのは、市町村長などであり、地域によってバラツキが見られる。また1.4%という標準税率も、財政難の地域によっては、引き上げが目立つ傾向がある。

都市計画税とは?

都市計画税とは、都市計画法に定める市街化区域内の所在している土地や建物に対して課せられる税金。税額は「固定資産税評価額×0.3%」で算出でき、固定資産税と一緒に課税される。

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土地を購入する際の仲介手数料とは?
土地購入時におけるの仲介手数料とは?

宅建業者を通して、不動産取引に関する契約が締結した際に、仲介をしてもらったお礼として発生する成功報酬が仲介手数料。契約が有効に成立して初めて発生、契約が取り消しや無効になった際は、支払いは不要。

土地購入時の仲介手数料の相場はどれくらい?

法律で上限のラインが定められている。消費税が課税されるため、下記に消費税を乗じた金額を上限に支払いが発生する。

・売買代金200万円以下⇒取引額×5%以内
・売買代金200万円超400万円以下⇒取引額×4%+2万円
・売買代金400万円超⇒取引額×3%+6万円

土地購入時に仲介手数料無料の物件は本当に無料なの?

最近では、仲介手数料を割引する不動産会社が増えている。不動産の売買において、1つの物件を1社が仲介する場合、売主と買主どちらからも仲介手数料が入ってくる。そのため、このようなケースでは、どちらかを無料にするということが可能。

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土地を購入する際にかかる不動産取得税とは?
不動産取得税とは?

不動産取得税とは、不動産を取得した時に課せられる税金。有償無償を問わず、売買や贈与、交換、また新築や増築をした際にも課税され、所有権の移転登記が行われていなくても取得したという事実があれば、課税の対象になる。ただし相続による取得の場合は、非課税となる。不動産を取得後、半年から1年半の間に各都道府県から送付されてくる納税通知書により税金を納める。設けられている納期は、各都道府県によって異なるため、別途確認が必要。

不動産取得税の計算方法とは?

原則としては「固定資産税評価額×4%(税率)」によって算出される。新築時には、固定資産税評価額が確定していない場合も多いため、その際は公的機関が定める認定価格を基に計算される。そして平成33年3月31日までは、税率が3.0%となる税率軽減の措置がなされており、土地・住宅ともに適用される特例。

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土地を購入する際の諸費用・初期費用とは?
購入する土地が決定したら必要になる費用

購入する一戸建てが決定した際、まず必要になるのは「手付金」。一般的に手付金は、売買代金の5~10%程度。

売買契約締結時に必要になる費用

売買契約を締結する際に必要になるのは売買契約書用の「印紙代」と「仲介手数料」。

物件引き渡しまでに必要になる費用

契約後引き渡しまでの間に、残金決済が行われ、支払い済みの手付金を差し引いた代金を支払う。土地代金に消費税はかからない。

物件引き渡し後に必要になる費用

「固定資産税」「都市計画税」は、毎年発生してくる費用になる。
家を建てる場合は、別途、建築費用が発生する。

土地購入から建築が着工するまでの流れ

土地購入から建築着工までの一般的な流れ。

1.購入する土地を決定
2.売買契約の締結
3.決済/土地の引き渡し
4.解体工事/整地作業
5.測量/調査
6.工事着手

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土地だけを購入する際の住宅ローンとは?注意点とは?
土地だけを購入する際、住宅ローンは組めるのか?

土地の購入は、大きな資金が動くことから、融資が必要になるケースが大半。一戸建てを検討する際、必要になるのは「土地購入」と「建築」にかかる2つの費用。先に土地だけを購入し、ゆっくりと施工会社を見つけたいというニーズも少なくない。土地だけを先に購入する場合、住宅ローンが借入れできるのか?結論からいえば「組める」が、「住宅を建てるために、先に土地だけを購入する」場合に限るということ。投資目的などではなく、居住用であることの証明ができる場合のみとなる。

土地の購入から、家の建築までの期間が空く場合は?

家を建てるのは、まだまだ先という方には、住宅ローンの利用はできない。しかし、土地購入で融資を受けることができないわけではなく、「土地先行融資」や「つなぎ融資」という形でローンを組むことが可能。

土地だけを先に購入するときの注意点

土地だけでも、実質的にはローンを組むことは可能であるが、住宅を建てることが前提となり、注意をしなければならい点もある。

<住宅のプランが必要になる>
金融機関によるが、ほとんどの場合、家の建築プランがないと融資は困難である。建築までの猶予期間も「1年以内」「5年以内」など、金融機関によって条件が異なるため、自分たちの希望が通る融資が受けられる先を、しっかりと調べる必要がある。

<余裕資金は土地ローンに充てる>
土地だけのローンは、どうしても住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にある。そのため、建築費用のためにと自己資金を大切にとっておくより、土地代に回す方が得策といえる場合が多い。

<住宅ローン控除の問題>
「住宅関連のローン」=「住宅ローン控除」と考えられがちであるが、住宅ローンでなければ、優遇を受けることができない。また、土地の名義において、「土地の名義」≠「建物の名義」というケースも、住宅ローン控除が受けられないので注意が必要。

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土地を購入する際の手付金とは?注意点とは?
手付金とは?

手付金とは、売買契約に際して、契約の成立を示す証拠金のような意味をもつお金。そのため最終的には、売買代金に充当されるため、後日手付金の金額を差し引いた残額を支払う形となる。

手付金の金額はどう決まるのか?

気になるポイントは、手付金は一体いくら支払わなければならないのか?という点。不動産会社は、売買代金の20%を超える手付金を受け取ることができない。建築中などの未完成物件であれば「売買代金の5%超」または「1000万円超」の金額を設定することができないという制限も設けられている。そのため多くの場合には5~10%程度の手付金を支払うケースが多くなる。また、不動産会社の倒産などに備えて、1000万円以上の手付金には保全措置が講じられ、万が一のことが起こっても、金融機関などが保全措置を講じることになるため、関連書類を大切に保管しておく必要がある。

キャンセルした場合、手付金が返金されるのか?

キャンセル時には、返金されるお金。申し込み者が取引の撤回を行った場合、預り金として受領していたお金は返金しなければならない。物件購入の意思表示のために支払いをしたあくまでも預り金であるため、キャンセルが自己都合によるものであっても返金される。しかし、注意が必要なのは一定の期間を超えてた場合、「手付放棄」と見なされ、返還は不可能になるケースもある。契約が完了してしまった後は、買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍の金額を返還することで契約解除が行われる。住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、契約書に明記があれば、手付金の返金は行なわれる。

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土地を購入する際のセットバックとは?注意点とは?
土地のセットバックとは?

建築物の敷地は、建築基準法に定められている幅4m以上の道路に、間口が2m以上接していなければならないとされている。しかし、古くに開発された市街地であれば、幅4m未満の道路が多く存在している。そこで、建築基準法の適用前から、住宅が立ち並んでいた道路の場合、一定の条件を満たす場合には、道路としてみなされるケースもあり、これを業界内では「2項道路」または「みなし道路」と呼んでいる。しかし、問題なのが、建築基準法上の道路と見なされる代わりに、道路の中心線から2mの位置まで、敷地を後退させなければならない。道路両側の敷地を、それぞれ後退させることで、将来的に幅4mを確保しようとするものであり、これがセットバックと呼ばれているもの。

セットバックが必要とされる土地を購入する時の注意点は?

セットバックが必要とされる土地を購入する時、本来、これらのセットバック対象の部分に関しても、売買対象面積に含まれて表記される。そのため、既にセットバック済みの道路の部分が、私道という形で売買対象の敷地に含まれているケースもある。しかし、セットバック部分は敷地面積には含まれない。つまり、建ぺい率や容積率の計算に影響が出てくるため、住宅の規模が小さくなる可能性が出てくる。セットバックをすることで、有効な敷地面積が大きく変わる可能性がある事は認識しておく必要がある。また、セットバックした部分は、道路としてみなされ、壁やフェンスなどを設置することはできず、玄関ドアを開けた際に、はみ出ることも認められない。

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土地の境界線でトラブル?防ぐ方法とは?
土地の境界線トラブルはなぜ発生するのか?

土地の境界を巡るトラブルは、少なくない。トラブルが発生する理由には、日本の90%以上の土地の境界が不明確とされている事が大きい。土地の境界にフェンスや塀が設置されていても、それが正解とは限らない。そのため、事前に土地境界確定測量を行い、境界線を明確にしておくことが重要となる。

土地の境界線とは?

そもそも土地の「境界」には、公法上と私法上の境界の2つに分けられる。

<公法上の境界>
・筆界(ひっかい)
・行政界

<私法上の境界>
・所有権界
・占有権界

公法上の境界と、私法上の境界は、元々は一致していたが、一筆の土地を売買した際に、分筆登記・合筆登記がなされなかった場合や、一部が時効取得となった場合、両者が不一致が発生している。古くから住宅地である場所などは、正確な測量すらされていないこともあり、改めて測量した際に、境界線がズレており、隣人トラブルへ発展したというケースも少なくない。

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土地の物件情報にある都市計画・地目・用途地域・地勢とは?
都市計画とは?

都市計画とは、都市の将来のあるべき姿を想定し、必要な整備や規制、誘導を行うための手段や方法を意味する項目。土地利用の在り方や、公園や道路などの整備、市街地開発についての計画を策定し、実現を目指している。建物を建てる際、従わなくてはならない法律は、建築基準法と都市計画法。この都市計画法には、都市計画区域と呼ばれる区域が定められており、大きく分類すると「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられる

・市街化区域
工業専用地域でなければ、原則として住宅建築は可能。

・市街化調整区域
市街化を抑制すべきとされる指定地域。そのため開発許可を受けている場合などを除き、原則として住宅建築は出来ない。

・非線引き区域
・都市計画区域外
原則として住宅建築は可能。水道・電気などは自らが引込を行わなければならないケースがある。

用途地域とは?

都市計画区域内の市街化区域には、用途地域が存在する。この用途地域には「建物の用途」や「規模の制限」が設けられているため、注意が必要。住居系の用途地域ではカラオケボックスが、工場専用地域では住宅が建築できないなどの規制がある。

地目とは?

地目(ちもく)とは、いわゆる土地の種類を表し、土地には田んぼや畑、宅地、道路、駐車場など、20種類以上が存在する。地目は固定資産税の評価や、土地の取引価格に影響を与える要素となる為、購入を検討している土地の地目の確認は非常に重要。

地勢とは?

地勢(ちせい)とは、いわゆる土地のありさまのこと。土地の傾きや高低、地質など、土地そのものの状況を表すもの。「平坦」「高台」「低地」「ひな段」「傾斜地」などが物件情報で多く見られる。不動産評価において、周辺環境との関係や不動産の特性を把握するためには、必要な要素となる。

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