Magazine header image

中古一戸建て探し方、相場より安い格安物件の注意点

中古一戸建てを購入し、リフォームして住みたいという人が増えています。リフォーム費用を考えると購入費用はできるだけ安く抑えたいところ。そんな思いで物件を探していると、相場よりかなり安い格安物件を時々見かけることがあります。それらの物件を購入することに問題点はないのでしょうか?今回は、相場より安い格安物件を選ぶ際に知っておきたい注意点についてお伝えします。

Mag title bar bottom
Main

相場より安い中古一戸建ての理由

中古一戸建てを売却する場合、不動産業者が査定を行い、売主の意向を汲みできる限り高値で売却できるようにします。そのため相場より安い価格の物件にはそれなりの理由があります。それは、日当たりが悪い、耐震性に問題がある、土砂災害警戒区域内に立っているなどです。物件が近隣の物件と比較してマイナスのポイントが多い場合、価格は安くなります。最近の異常気象で、海抜が低く、川に近い土地に建つ物件では、大雨の度に避難勧告が出るという地域もあります。耐震性については、建築当時の建築基準によるものが大きいですが、建物の形状や間取り的に耐震性に問題があることもあります。その他の理由として、売主が早く売りたいという場合があります。買主からすればお得に買えるタイミングと言えます。ただ、安くても早く売りたい場合は、不動産会社が直接買い取って再販することも多く、相場よりも格安で物件が売りに出ることは少ないでしょう。

明らかに安い格安な中古一戸建てには注意

相場より明らかに安い格安な中古一戸建て物件が存在する理由として、よくあるのは以下の3つです。 ・再建築不可物件 建築基準法には「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」という条項があります。細かな規定は他にもありますが、この条件を満たさない場合、その土地には家を建てることはできません。ただ、既に建っている建物には適用されないため、その建物が残っている限りはそこに住むことはできます。つまり、その建物を壊してしまうと、建て替えることができないということです。そのため、購入したい人も限定され販売価格は大幅に安くなります。 ・瑕疵担保免責物件 売買契約後、一定期間内に売主も知らなかった欠陥(瑕疵)が建物に見つかった場合、その責任は売主にあります。これを瑕疵担保責任と言います。かなり古い物件の場合、その責任を負わないことで、販売価格を安くする場合があります。雨漏り、シロアリ、建物の傾き、耐震性など、修繕に大幅な工事と費用がかかるだけでなく、検査を行うにもかなりの費用がかかる可能性がある場合、価格を下げることでその責任を回避するというものです。 ・心理的瑕疵物件(事故物件) 過去に自殺・他殺・事故死・孤独死などで、家の中で人が亡くなった物件です。火災や水没があった場合、部分的に修繕をすることはできますが、臭いや耐久性など家全体に及ぼす影響については不明確な部分もあります。また、家の中で人の不幸があった場合も含め、そのようなことに心理的な抵抗がある人もいるため、価格が安く設定されることが多くなります。 上記のような理由は、契約時の重要事項説明の特記事項に記載があるので資料を確認することで分かります。不動産の担当者もその後のトラブルを防ぐために説明を行います。ただ、心理的瑕疵については、告知義務が曖昧な場合もあるため注意が必要です。

Main

中古一戸建てを選ぶ際の注意点

なかなか物件が見つからない中で、割安物件を見つけると気持ちが焦ってしまい、冷静な判断ができないことが多いものです。不動産の契約は人生に何度もない人が多いため、よほど心の準備をしていないと対応が難しいと言えます。また、理想の条件を完全に満たす中古一戸建て物件もほぼありません。安い物件であればあるほど、条件的に妥協する点が増えるため決断は難しくなります。欲しい物件がすぐに見つかるのが理想ですが、見つからなくても、多くの物件を見ることで相場観を身につけることができます。物件を見る過程で、自分が優先する点と妥協できる点をしっかり整理しておくようにしましょう。

失敗しない中古一戸建ての探し方

自分の判断基準が明確になれば、物件の価格に振り回されにくくなります。中古一戸建てを探す場合、リフォームやリノベーションを前提にしている人が多いと思います。その場合は「構造はしっかりしているが、内装が古くそのままでは住めない」という理由で安く売りに出ている物件を探すのがおすすめです。 また、物件によっては、販売価格に多少の値引き幅を持っているものもあります。売主のその時の「売りたい度」よっては、交渉次第でその値引き額が大きくなることがあります。「長期間売れなくてそろそろ値下げを考えている」「住み替え予定の物件が見つかり早期売却が必要になった」などがそのタイミングの例です。ですので、まずは条件が合う物件を探し、不動産の担当者に価格の交渉を行ってもらうと上手くいく場合もあります。 中古一戸建て探しは、親身になって話を聞いてくれる担当者に出会えるかがとても大切になります。そのために、まずは複数社に話を聞いてみて判断するのも良いのではないでしょうか。