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所有する分譲マンションを賃貸で貸し出す際の注意点とは?

念願だった分譲マンションを購入。しかし「転勤の辞令が…」「離婚をすることに…」などの事情が発生した際、賃貸で貸し出す検討される方が多くなります。売却とは異なり、賃貸には賃貸なりの注意点が存在します。後悔することがないように、正しい知識を身に付けておきましょう。

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分譲賃貸って何?意外と複雑ってホント?

分譲賃貸とは、分譲マンションの所有者が、何かしらの事情により住めなくなった際、「とりあえず賃貸として第三者に貸す」ことです。借主からすれば、分譲用に建てられたマンションに住むことができるため、賃貸用のマンションよりもグレードの高い部屋に住むことができます。しかし、貸主になるのは、賃貸の知識に長けているベテラン大家や管理会社ではありません。そのため退去後には、所有者とのトラブルも頻発しているのが現状です。 その一つが、規約・権利関係です。分譲賃貸の場合、大家さんが物件全体を取り仕切っているわけではないため、マンション全体に関する規約や細則が存在します。内容を正確に把握すること、どちらの条項が優先されるのか、など、借主に徹底しておくことが大切です。そして重要になるのが、権利関係といえます。借主である入居者は、区分所有者としてマンションの管理組合運営に携わることができません。規約変更の際も、投票権は所有者である貸主にあるため、物件外に住んでいながら、管理組合員としての立場が持続してしまうのです。

頻発して起こるトラブルとは

分譲マンションを賃貸化した際、耳にする機会の多いトラブルは、共用施設の使用方法や騒音など、居室・マンションの使い方に関連するものです。共用施設であるパーティーホールやゲストルームの使用マナーが悪い、自転車の駐輪スペースを守らない、分別をせずにゴミ捨てをする、ペットを飼育している、など、管理規約や細則を守らない違反行為が多く見受けられます。 入居者である借主にマンションの決まりを徹底させることも重要ではあるものの、根本にあるのは、意識の差です。「購入」し部屋を所有している貸主と、「賃貸」で借りている入居者には、どうしても温度差があります。物件を購入するために、大金を払い、重要事項説明を受け、マンションの管理組合運営にも参加している所有者が住んでいるのが分譲マンションです。その環境下に、「自分は賃貸だから」という入居者がいることで、近隣住戸とのトラブルが発生してしまうのです。管理規約を理解してもらうというよりは、分譲マンションに住むことの意識を持ってもらうことが大切です。

「貸す」は「売る」よりも費用負担が重い?

賃貸に出せば、家賃収入で楽々住宅ローンが返せる!と思っていませんか?そもそも、ご自身だけで、入居者の大家業務を行うのは、至難の業です。「エアコンが壊れた」「水漏れが起こった」など、修理対応や業者手配も大家の仕事になります。もちろんや家賃滞納が起これば取り立てをし、延滞が続けば裁判所への手続きなどの交渉も必要です。売却と比較をすれば、賃貸貸しをするには、継続するさまざまな労力が必要になります。 住宅ローンは家賃収入で返せば良い!と楽観視されている方は、特に注意が必要です。月額ローン返済額に、5万円も上乗せした額で借り手が見つかった、と喜んでいてはいけません。先程の修理費や管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などを加味すれば、マイナスになる可能性も高くなります。減税の恩恵もなくなってしまうケースも多く、金銭面においては、入念なシミュレーションが必要です。そして収入を得ているため、確定申告をしなければならないなど、手続きの労力と賃貸収入のバランスが見合っているのか?の確認もしておきましょう。

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業者選びは慎重に

管理会社に管理を委託する際には、業者選びはかなり需要な要素です。賃貸仲介業者のように、提案から契約、決済までの短期間ではなく、入居から退去までの長期間をお世話してくれるのが管理会社です。入居者との関係を良好に維持できるのかは、迅速に対応することができる業者の腕にかかっています。一般的な賃貸物件とは異なるため、分譲賃貸の取り扱い経験の少ない業者は避けることが無難です。転勤者住宅の取り扱い実績が豊富なところを探しましょう。