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物件情報にある土地の都市計画・地目・用途地域・地勢って何?

物件資料に目を通しても「ちもく?」「ちせい?」など、専門用語のオンパレードで内容が見えてきません。しかし物件探しにおいて、値段やエリア、物件写真だけではなく、把握しておかなければならない情報は多岐に渡ります。そこで今回は、専門用語をわかりやすく解説します。

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都市計画とは?

都市計画とは、都市の将来のあるべき姿を想定し、必要な整備や規制、誘導を行うための手段や方法を意味します。土地利用の在り方や、公園や道路などの整備、市街地開発についての計画を策定し、実現を目指しています。 建物を建てる際、従わなくてはならない法律は、建築基準法と都市計画法です。この都市計画法には、都市計画区域と呼ばれる区域が定められています。この区域が「市街化区域」と「市街化調整区域」に枝分かれします。厳密にいえば、線引きがされていない「非線引き区域」も存在します。 簡単にいうと ●「市街化区域」 工業専用地域でなければ、原則として住宅建築は可能。 ●「市街化調整区域」 市街化を抑制すべきとされる指定地域です。そのため開発許可を受けている場合などを除き、原則として住宅建築不可能。 ●「非線引き区域」「都市計画区域外」 原則として住宅建築は可能。水道・電気などは自らが引込を行わなければならないケースがあります。 どうして規制がかかっているのか気になりますよね。交通機関が整い、ライフラインが簡単に引き入られる場所は、利便性が高いため、住宅が密集しています。しかしそれにより地震や火災、水害などの災害の激化や、採光や通風の悪化が起こります。そこで、このような場所は都市計画法に基づき、将来のあるべき姿に向けて計画を組み、規制がかかっていくのです。

用途地域とは?

都市計画区域内の市街化区域には、用途地域が存在します。この用途地域には「建物の用途」や「規模の制限」が設けられているため、注意が必要です。住居系の用途地域ではカラオケボックスが、工場専用地域では住宅が建築できないなどの規制があります。 用途地域の種類は「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」になります。先述している地域ほど住宅環境が優先であり、末尾に行くにつれて商業系の店舗や、工事業系の工場が優先される地域になります。

地目とは?

地目(ちもく)とは、いわゆる土地の種類です。土地には田んぼや畑、宅地、道路、駐車場など、さまざまな種類があります。そして土地は、地番で区切られているおり、この網目のような区切りに対して「地番」と「地目」が付けられているのです。 地目の種類は、「宅地」「田」「畑」「牧場」「原野」「塩田」「山林」「墓地」「水道用地」「堤」「鉄道用地」「学校用地」「雑種地」など、20種類以上が存在します。万が一、地目変更があった場合には、変更日から1ヵ月以内に、土地地目変更の登記を行わなければいけません。なぜならば、地目は固定資産税の評価や、土地の取引価格に影響を与える要素です。所有地や購入を検討している土地の地目を確認しなければならない理由はここにあります。

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地勢とは?

地勢(ちせい)とは、いわゆる土地のありさまのことです。土地の傾きや高低、地質など、土地そのものの状況を指します。自然環境だけではなく、人工的な改変を含めた総合的な土地の状況です。洪水や津波、地震などの災害被害も地勢には深く反映されています。 そのため不動産評価において、周辺環境との関係や不動産の特性を把握するためには、必要な要素です。しかし、地勢から十分な情報を理解するためには、まずは地勢に対する知識を深める必要があります。

「わからないから」は厳禁

物件資料に目を通し「知らない単語だから」「不動産屋さんが何も言わないから」そんな理由で、わからない言葉をないがしろにしてはいけません。これからの生活環境や税金など、自分たちの将来に影響を与える大切な要素です。わからない言葉は質問するという癖付けをし、不安要素や不明点は一つでも少なくして、不動産を購入・所有していくことが大切になります。