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一戸建てのメリット・デメリットとは?
一戸建てのメリット

新築一戸建てのメリットは、マンションと比べて自由度が高い点が挙げられる。注文住宅なら間取りもある程度自由に決めることができ、自分好みの家が建てられる。庭や駐車場も自由に使うことができる上に、ペットを飼うのも自由。また、管理費や修繕積立金がかからない。修繕や改築、建て替えについても自分で決めることができる。

一戸建てのデメリット

同じような条件のマンションと比べると、一戸建てはどうしても割高な傾向。将来の修繕費もマンションのように月々の支払いがない代わりに、自分で計画的に貯めておく必要がある。また、一戸建てはマンションと比べて、1階から侵入しやすく、窓やドアの数が多い為、セキュリティ面に不安がある。さらに、一戸建ては気密性が低く、光熱費がかかる傾向にある。

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中古のメリット・デメリットとは?
中古物件のメリット

中古物件のメリットは、新築住宅と比較して低価格で購入できるという事が挙げられる。新築と中古で比較するため、当然といえば当然だが、予算重視で物件を探す場合には大きなメリットとなる。低予算で物件を購入できた分、リフォーム・リノベーションに予算を割り当て、自分好み・こだわりを反映した住宅に近付ける事も可能となる。また、中古住宅の供給量は増加傾向にあるため、新築物件と比較して物件量自体が多く、選択肢が豊富であるといえる。

中古物件のデメリット

中古物件のデメリットは、購入時点での築年数やメンテナンス状況にもよるが、建物の構造躯体や設備面の経年劣化に不安・不満を感じる。設備面に関しては、リフォーム・リノベーションを行なうことで解決できるケースが多いが、構造躯体に致命的なダメージがある場合や耐震補強が必要となるケースなどは、大規模な工事が必要になるケースが多く、改修費用も高額になる。また、傷や汚れだけではなく、シロアリなどの害虫にも気を配る必要がある。

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中古一戸建て購入時にかかる諸費用とは?消費税は?
購入する物件が決定したら必要になる費用

購入する一戸建てが決定した際、まず必要になるのは「手付金」。一般的に手付金は、売買代金の5~10%程度。

売買契約締結時に必要になる費用

売買契約を締結する際に必要になるのは売買契約書用の「印紙代」と「仲介手数料」。

物件引き渡しまでに必要になる費用

契約後引き渡しまでの間に、残金決済が行われ、支払い済みの手付金を差し引いた代金を支払う。この時、住宅ローン利用者の場合、ローン関連費用「ローン保証料」「ローン手数料」「団体信用生命保険」「火災保険」「適合証明書交付手数料」などが発生。

物件引き渡し後に必要になる費用

引き渡し後には、引越し費用や家具・家電の購入費用なども発生。また「固定資産税」「都市計画税」は、入居以後、毎年発生してくる費用になる。

購入した中古物件の状態によって必要になる費用

中古物件の状態によっては「リフォーム・リノベーション費用」が発生する。住宅ローンの借り入れに際し、リフォーム費用を含めた形で借り入れをする場合には、前倒しにリフォーム費用を組み込み、具体的な工事内容を確定させておく必要がある。また、築年数が経過している物件では「家屋(地盤)調査費用」や「耐震診断費用」が必要になり、その結果によっては「耐震補強工事費用」が必要になるケースがある。

中古一戸建ての購入時に消費税はかかるのか?

売主が個人である中古住宅の場合、物件価格には消費税はかからない。しかし不動産業者や金融機関、司法書士へ支払う手数料には消費税が課税される。「仲介手数料」や「リフォーム費用」、「司法書士報酬」などの登記費用や「住宅ローン借り入れ費用」には消費税が発生する。

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中古一戸建てにかかる固定資産税・都市計画税とは?
固定資産税とは?

固定資産税とは、土地や建物の所有者に課せられる税金。毎年1月1日時点における固定資産税課税台帳に記載されている所有者が課税対象者となり、税率は各市町村によって異なってくるものの、一般的には「固定資産税評価額×1.4%」で求めることができる。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のこと。市町村では、土地や家屋について「固定資産課税台帳」に課税価格などを登録している。固定資産税評価額は3年毎に見直され、最終的な評価額を決定するのは、市町村長などであり、地域によってバラツキが見られる。また1.4%という標準税率も、財政難の地域によっては、引き上げが目立つ傾向がある。

都市計画税とは?

都市計画税とは、都市計画法に定める市街化区域内の所在している土地や建物に対して課せられる税金。税額は「固定資産税評価額×0.3%」で算出でき、固定資産税と一緒に課税される。

中古一戸建てにかかる固定資産税は高い?安い?

建物の評価額に関していえば、下がることはあっても、上がることはまず無い。そのため中古物件を購入した方が、税金が安くなるということは確か。しかしリフォームやリノベーションなどを施し、建築確認を行った場合には、評価額が上がるケースはある。また、マンションと一戸建てを比較してみると耐用年数の違いから、マンションの方が評価額の下降が緩やかな傾向にある。そのため固定資産税に限って言うと、中長期的には、中古一戸建てがお得という見方も出来る。

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中古一戸建てにかかる不動産取得税とは?
不動産取得税とは?

不動産取得税とは、不動産を取得した時に課せられる税金。有償無償を問わず、売買や贈与、交換、また新築や増築をした際にも課税され、所有権の移転登記が行われていなくても取得したという事実があれば、課税の対象になる。ただし相続による取得の場合は、非課税となる。不動産を取得後、半年から1年半の間に各都道府県から送付されてくる納税通知書により税金を納める。設けられている納期は、各都道府県によって異なるため、別途確認が必要。

不動産取得税の計算方法とは?

原則としては「固定資産税評価額×4%(税率)」によって算出される。新築時には、固定資産税評価額が確定していない場合も多いため、その際は公的機関が定める認定価格を基に計算される。そして平成33年3月31日までは、税率が3.0%となる税率軽減の措置がなされており、土地・住宅ともに適用される特例。

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中古一戸建て購入における適正な住宅ローン返済とは?
住宅ローンの返済額と家賃の支払額は別物

賃貸物件を借りる場合、家賃は手取り収入の25%~30%程度が一般的とされている。その割合を、住宅ローン返済額に当てはめてしまって問題ないのか?マイホームを所有する場合、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いが毎年必要となる。一戸建ての場合は、マンションで必要となる修繕積立金や管理費はかからないものの、将来的には修繕積立金相当の修繕費用を想定しておく必要がある。また、住宅ローンの返済には長い期間がかかり、賃貸暮らしなら、生活が苦しくなったときに安い物件に引越すことができるが、マイホームを所有している場合は、住宅ローンの返済額を減額する方法も無くは無いが、最悪、マイホーム売却などの処分を選択しなければならないケースも発生する。これらの理由から、家賃と住宅ローンの返済額は、似て非なるものだと考えるべき。

住宅ローンの返済額は年収の何%が適正なのか?

一般的に住宅ローンの返済額は年収の20%~25%が望ましいとされている。ただし、この「年収」は手取り額を指すこともあれば、総支給額を指すこともあり、定義は曖昧。返済を無理したくないなら手取り額の20%~25%、マイホームに妥協したくないなら総支給額の20%~25%という考え方もある。ローンを組む際には金融機関の審査を通過する必要がある。その審査で見られるのは源泉徴収票に載っている総支給額なので、手取り額というのはあくまで目安となる。「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返せるか」というスタンスが中長期的に見た場合に安全と言える。

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中古一戸建て価格の値引き交渉は可能か?
マイホーム購入時の値引き交渉は可能?

賃貸住宅を借りる時とは異なり、マイホーム購入は金額も大きく、住宅ローン返済を伴う大きな買い物となるケースが大半である。良い物件を少しでも安く購入できたらと思うのは当然のこと。

中古一戸建てにおける値引き交渉

中古一戸建て購入時の値引き交渉に関しては、まず、売り出し開始からの経過時間が重要になる。長い間、売りに出しているのに、売れていない物件は値引き交渉が成功し易い物件と言える。売主が売り急いでいる物件も同様である。それと、明らかに相場を上回った値付けがされた物件は、値引き前提で価格設定がされているケースがあり、値引き交渉をせずに購入決定してしまうのは非常にもったいない。

中古一戸建て購入時の値引き、買主側からアクションが必要

マイホーム購入における値引き交渉は、売主側から持ちかけてくれることは殆ど無く、こちら側(買主側)からアプローチすることが必須となる。値引き交渉するのにコストはかからず、支払額が数万円~数百万円安くなるチャンスが発生することからアクションは起こすべき。しかし価格のみで判断するのではなく、住みたい家を適正な価格で購入することが大切であり、たとえ値引きされなかったとしても、予算内・相場内であれば、自分のニーズに合った良い買い物ができたとすべきである。

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中古一戸建て購入における瑕疵担保責任とは?
瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは、たとえ物件の引き渡し後であっても、隠れた重大な欠陥が発覚した場合には、売主は買主からの損害賠償や契約解除を拒むことができない責任を負っていることを示すもの。この場合の瑕疵とは、日常生活に支障を伴う程度の欠陥を意味する。たとえ売主側が故意に隠していた場合でなくても、売主には修繕や改修をしなければならない義務がある。一般的な契約では、引き渡しから3か月程度、長くても半年という期間を設けてる場合が多い。

売買契約において、守られる立場にあるのは買主

不動産の売買契約において、守られる立場にあるのは買主である。瑕疵担保責任は売主側も気づかなかったといえばそれまでだが、日々、その住宅で生活をしている人にしか欠陥を把握することができず、日頃からの物件メンテナンスを怠った代償という売主側への過失という認識になっている。

売買契約締結時の注意点

一般的に不動産売買契約の流れは、「契約→決済→引き渡し」という順番で行われる。その際に、契約内容をしっかり確認することが重要となる。瑕疵担保責任期間はどうするのか?性能保証を行う場合にはどこまでを行うのか?など、しっかりと内容を理解をした上で進める必要がある。また、住宅ローンに通過しなかった場合にペナルティなしで契約解除ができるのか?固定資産税の負担割合はどうするのか?など、万が一のことが起こってから契約内容を確認しても手遅れにならないようにする必要がある。

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中古住宅のリフォーム・リノベーション費用とは?
中古住宅のリノベーション費用、その平均予算とは?

新築物件の「坪単価○○万円」というように、単価表記をするのが難しいリノベーション費用。どの箇所を?どこまで?手を加えるのかによって費用は大きく変動するものの、平均資金は250万円程度と言われている。中古住宅を購入後、フルリノベーションをするケースも増加している。この場合には、基礎補強や柱などの構造にも手を加えたり、給排水や電気設備なども一新させる場合が多く、一戸建てでは1000万円~という費用が発生するケースも少なくない。新築ではなく、あえて中古物件を選択肢し、物件価格の差額をリノベーション費用に充てるという考え方が広まってきている。

リノベーション費用を予算内で成功させるコツとは?

中古住宅購入と同時にリノベーションするとなれば、多くの場合は限られた予算内で満足度を挙げていく工夫が必要になる。まずは、リノベーションしたい部分・しなければならない部分に、優先順位を付け極力必要のない箇所の工事を減らす。購入と同時にリノベーションを行なう場合、それぞれの箇所・内容が、MUST(必須)かWANT(後からでも大丈夫)をしっかりと分類し、MUST項目を明確にすることが重要となる。WANT項目は実際住み始めてから必要に応じて施工を検討するなどで無駄を無くす。また、DIYのように、ホームセンターなどで部材を揃え、自分達で出来ることをやってしまうのも、リノベーション費用を抑えることに繋がる。

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中古一戸建ての探し方、相場より安い格安物件の注意点とは?
相場より安い中古一戸建ての理由

中古一戸建てが売りに出される場合、不動産業者が査定を行い、通常は売主の意向を汲みできる限り高値で売却できるよう進める。そのため相場より安い価格で物件にはそれなりの理由がある場合が多い。日当たりが悪い・耐震性に問題・土砂災害警戒区域内に物件があるなど、近隣の物件と比較してマイナスのポイントが多い場合、価格は安くなるのが一般的。その他の理由として、売主が早く売りたいという場合があり、買い手側から見るとお得に変えるタイミングとも言えるが、安くても早く売りたい場合、不動産会社が直接買取って再販することも多く、相場よりも格安で物件が売りに出ることは少ない。

明らかに安い格安な中古一戸建てには注意

相場より明らかに安い中古一戸建ての理由として、よくあるのは以下の3つ。

・再建築不可物件
建築基準法には「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」という条項があり、条件を満たさない場合、その土地には家を建てることはできない。ただ、既に建っている建物には適用されないため、その建物に住むことは可能。建て替えることは出来ない物件。

・瑕疵担保免責物件
売買契約後、一定期間内に売主も知らなかった欠陥(瑕疵)が建物に見つかった場合、その責任は売主にある。これを瑕疵担保責任と言うが、かなり古い物件の場合、その責任を負わないことで、販売価格を安くする場合がある。

・心理的瑕疵物件(事故物件)
過去に自殺・他殺・事故死・孤独死などで、家の中で人が亡くなった物件。火災や水没があった場合、部分的に修繕をすることはできるが、臭いや耐久性など家全体に及ぼす影響については不明確な部分もある。このような物件は、価格が安く設定されることが多くなる。

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